離婚による住宅ローン・財産分与で良くある悩み≪残債・名義変更≫

離婚における残債あり住宅の財産分与の扱い|オーバーローンの場合

離婚をする場合、それまで居住している住宅は共有財産となりますから財産分与の対象となります。基本的には住宅を売却してその利益を等分するか、もしくは一方がその住宅に引き続き居住する事になった場合には売却時の等分に相当する金銭を住宅を出る側に支払う事で、住宅の財産分与とします。

しかし、ここで問題になるのが、オーバーローンの場合です。 オーバーローンとは住宅の売却益を全てローンの繰り上げ返済に充当しても尚、ローン残債が生じる状態の事です。財産としては負債が残る形になるのでその処置を考えなければなりません。

一般的にはローンを等分して支払いを続ける、若しくは一方が居住し続ける場合には居住を希望する側が支払うといった取り決めを、協議の中で行う事になります。但し、一方的にどちらかが離婚を迫っている場合等については、こうした方法では折り合えない場合も多々あります。

金銭的に余裕がない状況の場合には、のちのち養育費の未払いなどに発展することもありますので、お金がからむことですし、面倒でも必ず書面での約束を交わすようにしましょう。いずれにせよ念書等による証明や法的な問題が絡み易いケースでもあり、のちのちのトラブル防止の為にも、法律事務所等を通して行うことが欠かせません。

離婚の財算分与で夫名義の住宅ローンはどうする?名義変更の注意点

離婚の財算分与で、夫名義の不動産を妻の名義にしたいという人は多いです。不動産の名義変更自体はむずかしいことではありません。しかし、夫名義の住宅ローンが残っている場合は、少し問題があります。住宅ローンを組む時の契約書には、いろいろな条項が盛り込まれていますが、その中には「抵当物件の所有者が所有権を第三者に譲渡する(名義変更する)場合は、銀行の承諾を得なければならない」と記載されている場合が多いです。つまり、ローンの残っている住宅の名義変更手続きをするには、銀行の承諾を得なければ契約違反になります。

では、銀行に承諾をもらえばよいのですが、たいていの銀行は承諾しないことが多いからです。また、住宅ローンの債務者を妻にしたとしても、融資の審査に通ることは難しいです。では、どのような方法を取るのがよいかというと、①住宅ローンが完済するまで、夫名義とし、完済後に妻に財産分与で登記変更するか、②リスクを承知で妻名義に所有権を移転する方法です。①の場合は、勝手に夫側に売却されないよう、不動産に仮登記を入れておくなどの対策が必要でしょう。②は支払いを滞らない限り、銀行がその事実を把握したとしても問題になる可能性が低いでしょう。しかし、契約違反にはなりますので、リスクがあることを承知しておかなくてはいけません。

もし、債務者の夫がローン返済中に死亡した場合、通常であれば、ローンが完済されますが、勝手に妻名義にしたことで契約離反を理由に、団体信用保険が下りないという場合もあります。ですから、どちらにするにしても、話し合いをきっちりとして、離婚協議公正証書に残すようにしましょう。

どういった方法が一番の得策なのか?自分で見極めるのは大変困難です。やはりそれぞれの状況に応じた解決策がありますので、面倒でも専門家にきちんと相談する必要があります。

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